房地产行业:房企补库存力度将逐渐衰退
核心结论:行业整体仍处高负债运营,资金状况好于2011年底最差的时候,可能意味着房价的再次明显下跌仍比较难看到,但资金宽裕程度处于历史相对低位,尤其是房企存货去化周期重新反弹至较高水平,可能意味着房企补库存力度将逐渐衰退,未来土地市场可能会逐步降温。上半年龙头加杠杆明显,扩张力度更大,由于具有更快的周转能力和更好的成本控制能力,未来集中度的演化会更加明显。
报告要点
(108家开发类上市房企,并分为招保万金(4家)和非招保万金类(104家)
长期资金状况:净负债率创新高,现金宽裕度好于2011年底行业资金状况最差时,但仍在相对低位。其中招保万金净负债率低于行业平均,但中报上升快,较年初提高了14个百分点,(而非招保万金仅抬升了6个百分点);从现金与全部付息债比值看,招保万金的长期偿债能力高于行业平均,但中报该值上升更快,而非招保万金类房企整体处于2011年底以来持续的好转之中。
短期资金状况:从现金对短期有息债覆盖率看,开发类上市房企整体为112%,好于2011年底行业资金状况最差时。其中“招保万金”略好于“非招保万金类”,但招保万金该值下降较快,而非招保万金类房企整体处于2011年底以来持续的好转之中。
存货压力依然较大,后期房企整体拿地能力可能放缓。其中龙头扩张更积极,预示未来集中度提升还将继续上演。招保万金存货较年初增加14%,较去年同期增加30%,均明显高于非招保万金类公司的9%和18%,这可能也是招保万金负债大幅提升、现金宽裕度下降更快的原因。龙头显示出更快扩张速度,其市场份额有望继续提高。从存货去化周期看(“扣除预收款成本后的存货绝对值”与当“季度销售商品、提供劳务收到的现金的成本”的比值),开发类整体真实存货需要10.2个季度消化,处于历史高水平,较12年底时上升了1.5个季度。其中,招保万金存货去化周期为8.4个季度,周转明显快于非招保万金的11.6个季度。
行业毛利率持续下降,由于费用率同时下降,净利率较一季度有所上升。开发类企业毛利率36%,较一季度延续下降态势。其中招保万金35%,其他(扣除招保万金)37%;开发类企业净利润率13.5%,较一季度略有反弹,主要受益于费用率的下降。其中招保万金13.1%,其他(扣除招保万金)13.7%。由于去年下半年以来价格持续上涨,预计毛利及净利率在明年会提升。
真实费用控制能力较好。我们用“管理费用和销售费用之和“比“销售商品、提供劳务收到的现金”作为衡量真实费用控制能力的指标。开发类上市房企整体为5.3%,是08年以来的最低水平。无论是招保万金还是非招保万金企业,该值均呈现持续下降的态势。这可能反映出地产企业在费用控制能力上得到提升,也可能反映出销售市场本身非常好,企业在营销和人员的增加上不需要更多。